ネギ速

何か曰く付きなの？

20代の女性が行方不明となり女性と関係のある20代の男性宅を調べたところ、クーラーボックスの中から複数の遺体が発見された。男性は自殺サイトを利用していた可能性もあり、現在警察が事情を聞いている。

男性宅は神奈川県座間市緑ケ丘6丁目のアパート。このアパートに住む男性宅から9人の遺体が発見された。
これによりこの物件はとんでもない事故物件になったと思われたが、物件情報を見てみると既に家賃が1万9000円になっている。しかも登録日が10月3日と事件より前の日付。

詳しく調べてみると、2014年の6月に「心理的瑕疵」として登録されている（大島てるより）。この「心理的瑕疵」とは自殺や殺人、指定暴力団の事務所、火災、事故による死亡、嫌悪施設（風俗店）などが含まれる。3年前の投稿を見ると、悪臭が問題となっていたようだ。

この頃から事故物件になり家賃が1万9000円になった。そして今回の事件で更に家賃は下がるのだろうか。
災難なのは大家である。これ以上下げてもこの物件には当分人が入居しそうにないが。

また今回の事件は2階だが、2014年の事故物件は1階の部屋の事故物件となる。

http://gogotsu.com/archives/34272



2014年の事故物件登録



今回の事故物件登録

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20171001-00006697-bengocom-life

前の入居者が殺害された、自殺した、孤独死したなどの「事故物件」。
心理的にそこに暮らしにくい要因のある物件として認められており、不動産の売買や賃貸の際には、買主や借主への告知義務が発生する。
そのため、次の入居者が見つからないことが多く、多くの不動産屋を悩ませていた。

ただ、業界には「告知義務があるのは1人まで」だとして、不動産会社が自社の社員を入居者ということにして、以後は告知をせずに済ませているケースもあるそうだ。
また、裁判例でも、「告知しなければいけない入居者は1人目まで」とした判決がある。

入居者としては、知らずに事故物件に住むことに抵抗感を示す人がいるかもしれない。
「次の次の入居者」には知らせなくていいのか。ロンダリングを見抜く方法はないのか。瀬戸仲男弁護士に聞いた。


●事故物件は入居率が低下する

事故物件ロンダリングとはどういうものか。

「『事故物件ロンダリング』とは、事故物件をクリーニング（洗浄）して、嫌われない物件に変えてしまおうという行動のことを指します。

そもそもの事故物件とは、自殺、他殺、不審死など忌み嫌われる事件・事故があった物件のことです。
これについては、以前『いとうまい子さん兄が自宅で急死、不動産会社から「金払え」と要求…応じる義務は？』（https://www.bengo4.com/c_4/n_5804/）という記事で、私が詳しく解説していますので、ご覧下さい」

なぜ、事故物件ロンダリングが行われるのか。

「まず考えられるのは、事故物件に住むことに抵抗を感じる人が多いので、借り手を探すのが困難になるという点があります。
事故物件の部屋の入居者が見つからないだけでなく、その部屋のまわりの部屋の住民も退去する可能性がありますね。入居率の低下は避けられません。

また、入居率が低下すると、収入（利回り）が低下し、借入金がある場合には、将来的に返済が行き詰まるおそれがあります。
その結果、仮に、ローン負担に耐えられなくなって、物件を売却しようと考えても、事故物件を買う人は少ないので、買主を見つけることは非常に困難になるでしょう」


●一定期間社員などを住まわせて「ロンダリング」をはかる

具体的にはどういった方法でロンダリングが行われるのか。

「一番多く行われる方法は『サクラを入居させる』という方法です。
宅建業者の中には『事故が起きた後、一度でも次の入居者が入居すれば、そのまた次の入居者に対して、事故物件であることを説明しなくても、宅建業法上の重要事項説明義務に違反しない』と考えている業者がいるようです。
そこで、このような業者は、自社の社員やアルバイト学生などを使って一定期間だけ事故物件に入居させて、クリーニングしようとするわけです。

あるいは、借地借家法の『定期借家契約』も事故物件をクリーニングする方法として利用されることがあります。
事故物件であることを説明したうえで借主を募集した場合、低家賃でなければ借主はほとんど現れません」